履約爭議
2014-06-06
買方無法貸款到足夠尾款,違約後主張違約金酌減。
案情概述
 
買方於民國103年間透過不動產仲介公司居間介紹成交,向賣方購買一不動產物件欲做營業場所之用,原本買方以為其信用條件可以向銀行貸款到足夠成數,契約簽訂後即支付第一期款項250萬元,然而,代書接下來幫買方找了幾家銀行評估,都因為其信用條件不足,而無法貸款至買方所需成數,買方自行找了銀行評估亦貸不到足夠款項,賣方因買方未如期支付後續款項依照不動產買賣契約書約定催告買方後,即主張解除買賣契約,並要求沒收買方已支付之價款。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 買方主張他在看屋過程有告知房屋仲介公司他必須要能貸款到該成數方有足夠資力購買,仲介亦允諾此部分無問題。
2. 買方認為無法貸到足夠尾款導致無法履行契約,並非其過失或故意違約所致,故不應依照買賣契約書所約定之違約條款沒收他已經支付的價款,且賣方實際所遭受到的損失也沒這麼多。
 
賣方主張
1. 約定有違約金者,有債務不履行情事發生時,債權人即不需舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡,均得按約定之違約金,請求債務人支付。
2. 賣方提出其因預定出售本案房地所作準備支出及減少營業所受損失計算式,主張其所受損失卻實超過250萬。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 買方是否得主張為約金酌減?契約所約定違約金是否過高?若是,應酌減至多少為宜?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
民法第250條第2 項:
違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
2.
違約金酌減。
民法第252條:約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
3.
最高法院79年台上字第1612號、85年度台上字第2995號民事判例、裁判要旨參照:
違約金核減權,係屬法院職權,該條規定並未賦與當事人以形成權,債務人自不得提起形成之訴,僅得提起確認或給付之訴,於該訴訟中請求法院核減。



僑馥解說
 
本案法院判決理由
1. 本件是因契約解除,賣方除有其所主張之損害外,可能仍應支付代書及履保費用及仲介費用等,及其他準備出售該房屋所支付整理費用,雖此損害可以另訴請求,然因此履約所付出之勞力、精神及若該房地再行出售所需再付出相同心力,本難以計算,在客觀情事上又非不存在,再考量其他社會情事及公平性、買方於本件不誠信履約等因素,買方主張賣方得向其請求違約金不得超過20萬元,本院認亦無所據,斟酌上揭所述各項情事,本件違約金應予核減至50萬元為適當。
 
違約金是否酌減、應酌減至何金額為宜?此是法院的職權,法官可以依其心證判決。本案件法院審酌買賣雙方所提出之證據,認為本件買方應賠償給賣方之違約金應以50萬為為適當。因本件買賣案件有辦理不動產買賣價金履約保證,僑馥建經公司於判決確定後,即依法院之判決認證,將賣方得沒收的金額沒收交付予賣方;餘額返還買方。