標的物瑕疵
2014-09-10
賣方拒絕點交,買方請求賣方點交及給付遲延違約金。
案情概述
 
買方與賣方簽立買賣契約,向賣方購買其所有臺中市○○區○○○路房屋及其坐落之基地持分,並透過僑馥建築經理股份有限公司辦理不動產買賣價金履約保證。買方將購屋款項,除須貸款之尾款外,分次匯入履約保證專戶,並請求代書辦理過戶及貸款。代書辦理過戶完成後,買方貸款核撥下來,代清償賣方原貸款金額完畢;賣方則認為過戶時買方尾款尚未存入專戶,不願意配合領取貸款抵押權設定塗銷文件,主張買方遲延給付尾款違約,要求解除買賣契約。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 因賣方遲延點交,依雙方不動產買賣契約書之約定,賣方應自原定最後點交期限日起,計算遲延違約金給買方。
2. 賣方應將買賣標的物點交交付給買方。
 
賣方主張
1. 賣方已在過戶前發存證信函通知買方應將尾款全數匯入履約保證專戶,買方並未依其催告期限付款,賣方已主張買方遲延付款,解除買賣契約。
2. 買方要求賣方應配合完成點交,但買賣契約書約定應先辦理賣方原貸款抵押權設定塗銷後方才點交,本案賣方尚未塗銷貸款抵押權設定,故無需配合點交。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 賣方主張因買方付款遲延,賣方已主張解除買賣契約,是否有理由?
2. 賣方主張依買賣契約書約定,應辦理好塗銷之後方才點交,賣方故意不辦理塗銷,主張因此無須點交,是否有理由?
3. 買方主張賣方依約支付遲延點交之違約金是否有理由?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
民法第94條:
對話人為意思表示者,其意思表示,以相對人了解時,發生效力。
2. 民法第95條:
非對話而為意思表示者,其意思表示,已通知到達相對人時,發生效力。但撤回之通知,同時或先後到達者,不在此限。
3. 民法第101條第二項:
因條件成就而受利益之當事人,如以不正當行為阻其條件之成就者視為條件已成就。


僑馥解說
 
本案法院判決理由
1. 賣方主張已發存證信函催告買方付款,且主張解除買賣契約,然因買方尾款是須以貸款支付,依雙方不動產買賣契約書約定,買方應於產權過戶完成後,銀行貸款核撥下來立即存入專戶,賣方催告之時,不動產產權尚未登記至買方名下,因此買方此時尚未有給付尾款之義務,故賣方此時之催告並不生解除契約之效力。
2. 本買賣標的物上現在仍存有賣方原貸款之抵押權設定,但買方已代賣方清償此筆貸款金額完畢,依民法101條之規定「因條件成就而受利益之當事人,如以不正當行為阻其條件之成就者視為條件已成就。」,所以賣方實際上與銀行間之借款已清償完畢,是賣方故意不去向銀行領取塗銷抵押權設定文件辦理塗銷,依前述民法101條規定,應視為已辦理塗銷完畢,故賣方不得以未辦理塗銷為理由拒絕點交。
3. 買方已將購屋款項全數匯入專戶,且已撥款替賣方辦理代清償原貸款完成,賣方故意以不正當之方法使買賣標的物抵押權無法塗銷,此部分不得作為賣方拒絕辦理點交之理由已如前點所述,所以賣方沒有配合辦理點交已構成遲延違約,買方得依不動產買賣契約書之約定請求遲延違約金。
 
本件買方因為有辦理不動產買賣價金履約保證,所以購屋款項都在履約保證專戶中,賣方拒絕辦理點交,故無法領取專戶中價款;若沒有辦理不動產買賣價金履約保證的話,賣方已經收取買方購屋款項,將對買方權利損害更大;且買方獲得法院勝訴判決後,要對賣方請求之違約金,可以透過強制執行程序自專戶價款中收取,免去不知道賣方財產所在難以執行之困擾。