標的物瑕疵
2015-11-13
買方主張標的物有傾斜瑕疵,要求減少買賣金額129萬元,並請求仲介賠償30萬元。
案情概述
 
買方透過仲介公司賣方購買坐落於台北市之房屋一間,簽約後從同棟住戶口中得知該房屋因隔壁大樓新建時鄰損造成傾斜,後經臺北市土木技師公會檢測確定傾斜屬實,然賣方於房屋買賣過程並未主動告知鄰損及傾斜情事,標的物現況說明書亦未說明;惟,本件不動產買賣契約書已於第14條之特約事項載明「除海砂屋、輻射、凶宅外,其他部分,屋主不負物之瑕疵擔保」。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 賣方未告知鄰損及傾斜情事,主張應減少買賣價金129 萬元。
2. 仲介未將鄰損及傾斜情事調查清楚,應賠償買方30萬元。
 
賣方主張
1.
其對於本件房屋存有傾斜情事,並不知情,如果知道有傾斜的情形,會在現況說明書最後的地方說明。
2. 依最高法院83年度台上字第2372號判決見解,民法瑕疵擔保責任,非不得依當事人特約予 以免除,而依照本案買賣契約特約事項之記載,本件賣方所負物之瑕疵擔保責任之範圍,僅限於海砂屋、輻射屋及凶宅,其他部分賣方不負擔瑕疵擔保,所以買方以 房屋有傾斜之情形,主張賣方應負瑕疵擔保責任請求減少價金於法未合,且買方對賣方所提詐欺一案亦經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官為不起訴處分。
 
仲介方主張
1.
房屋是否傾斜,與買賣標的物之產權、買賣雙方之締約能力與履約能力均無相涉,已難認為是屬民法所稱居間業者應調查之「關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力」事項。因此,買方指摘仲介就本案房屋是否發生傾斜情事未盡調查之責,應賠償其損害之說,顯已逸脫仲介方應盡調查義務之範圍。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 賣賣方於簽立買賣契約前是否知道有鄰損及傾斜情事?
2. 賣方主張特別約定事項已排除海砂屋、輻射屋及凶宅以外之瑕疵擔保責任有無理由?
3. 仲介依居間法律行為所應負之調查義務,是否包含鄰損及傾斜情事?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1. 民法第359條:
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。
2. 民法第360條:
買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
3. 民法第567條:
居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。
4. 民法第366條:
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。
5. 不動產經紀業管理條例第26條一、二項:
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。


僑馥解說
 
本案法院判決理由

1. 物之瑕疵擔保係為保障交易安全,若買方知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買,應即認有瑕疵,以免買方受不測之損害,至賣方有無過失,則在所不問,因此賣方應負擔物之瑕疵擔保責任,並不以出賣人有無過失而受影響;次按以特約免除或限制賣方關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如賣方故意不告知其瑕疵,其特約為無效,民法第366 條定有明文。依此規定之反面解釋,如方賣方非故意不告知其瑕疵者,當事人所為免除或限制賣方關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。又依該條立法理由謂:「瑕疵擔保之義務,因買受人之利益而設,故有免除義務或加以限制之特約,當然有效,若出賣人故意不告知物之瑕疵,則違交易上之誠實及信用,雖有免除或限制特約,仍應認為無效。」,可知此特約以有效為原則,無效為例外。

再按解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解。
2. 按居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第567 條有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務,其具體調查方法及內涵為何,應依契約約定或誠信原則以及交易習慣予以解釋。

又,該房屋之傾斜問題及對於安全之影響,並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺得知,須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定始得知悉。而房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業,對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異,該房屋傾斜之瑕疵非仲介業得自房屋既存權利、建築及地籍文件之審視及對系爭房屋目測觀察等合理調查所得知悉,實難期待其能發現該房屋之傾斜問題。況且,房屋傾斜之問題,並非通常現況說明書臚列一般可能之鑑定事項,而買方與賣方亦特約約定僅就海砂及輻射為檢測,是亦難責仲介負有事先就傾斜鑑定調查之義務。

因此就仲介未發現該房屋傾斜問題並告知買方乙節,實不足認定仲介確有故意或過失之情,自不符前揭不動產經紀業管理條例第26條第2 項之要件。
 
本件買方對賣方及仲介之主張皆敗訴,主要原因是其與賣方於買賣契約中之特別約定事項「除海砂屋、輻射、凶宅外,其他部分,屋主不負物之瑕疵擔保」所致,若無此項約定,則本件訴訟之結果可能大不相同,可見簽約時特別約定事項之重要性,不可輕忽。

由案例中可看出民法原本為了要保障買方,所賦予賣方的瑕疵擔保責任,在契約自由原則之下,其實是可以透過特約的方式被免除的,如此原則確有其促進交易之存在必要性,否則既有存在有瑕疵之標的物所有人皆不敢買賣了,因此在經過賣方誠實告知、買方同意承擔風險之情形下,排除賣方之瑕疵擔保責任是可行的且必要的,但此原則會否淪為有心人利用之工具?此部分在簽約時不得不慎。