標的物瑕疵
2014-07-01
買方主張標的物有瑕疵,賣方主張買方違約。
案情概述
 
買方透過仲介公司居間介紹,向賣方購買其所有房地,雙方簽訂不動產買賣契約,買方於給付第一期款後,以該房屋內有多處隱藏於天花板、地板或裝潢內之嚴重滲漏水及白蟻蛀蝕,及牆面亦存在多處有嚴重壁癌等瑕疵為由,主張標的物有嚴重瑕疵,並於催告後主張解除契約。賣方主張買方應給付第二期款,如逾期不付,則要求解除契約,並沒收第一期款。過程中,買方並未給付第二期款,於是賣方提出訴訟,要求沒收第一期款。
 
雙方主張
 
買方主張
1.
仲介方及賣方皆告知沒有滲漏情形,但買方在簽約後帶裝潢師傅進入勘查時,才發現房屋內有多處隱藏於天花板、地板內之嚴重滲漏水及白蟻蛀蝕,認為賣方有刻意隱瞞之嫌。
2. 買方發函要求賣方修繕,但後續買方主張賣方未完全修補而拒絕繼續給付價金,並主張解除買賣契約。
 
賣方主張
1. 賣方於出售房屋前未曾入住該房屋,僅知陽台有漏水,且已告知買方,後續得知有蛀蝕等其他漏水情形時,已請防漏水公司及除蟲公司處理,並取得保固書。賣方認為已完成修繕,買方擅自解約,已有違約情形。
2. 賣方處理瑕疵之工程費用約3萬元,且僅是天花板、地板有白蟻蛀蝕,不影響結構安全,買方要求解約並非合理。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 該房屋是否有重大瑕疵?
2. 買方主張解除契約,是否有民法359條但書「顯失公平」之情況?
3. 賣方主張解除契約是否已生解除之效力?
4. 若買方解約為無理由,賣方是否可主張違約金? 其金額是否過高?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
違約金酌減。
民法第252條:約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
2. 民法第354條:
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。
3. 民法第359條:
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。



僑馥解說
 
本案法院判決理由
1. 該房屋於點交前並無存在重大瑕疵(例:傾斜、龜裂、輻射或嚴重漏水等影響房屋結構安全之瑕疵),且於契約之其他約定事項上亦記載陽台及窗戶有滲漏,雙方並同意減少價金,賣方不再負擔瑕疵擔保。
2. 賣方已提出漏水修繕保固書,可見賣方並無不願修繕,買方以有瑕疵為由要求解除契約,顯無理由。
3. 買方解約不生效,且買方拒絕給付後續款項,則賣方依契約內容是可主張解約。
4. 因買方未依約履行,經賣方催告後主張解約並可沒收價金,法院依職權可視雙方財經狀況及案件情形予以酌減。
5. 本案件因有承作履約保證業務,故於訴訟時本公司已暫停專戶內款項之撥付,判決確定後,即可由專戶中直接撥付。
 
僑馥建經公司承作本案件履約保證,當案件發生爭議訴訟時,應依約暫停履約專戶內之款項款項,待判決確定後,方可依確定判決結果撥付專戶款項,以減少雙方在訴訟確定後執行之麻煩。