標的物瑕疵
2014-12-03
買賣標的物經都發局通知違建部分應拆除,買方主張解除買賣契約。
案情概述
 
買方於民國101年間透過仲介公司以總價新臺幣9,000,000元向被購買高雄市某建物,並以履約保證方式履行契約。原告支付第一期價金後查看房屋,發現門前張貼都市發展局違章建築限期改善(自行拆除)通知單,通知房屋後方須拆除,且拆除範圍高度2層,買方遂向法院起訴,主張解除買賣契約。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 房屋拆除範圍已達整體房屋一半以上,已嚴重危害建物安全。故買方依民法第359條規定主張解除契約。
 
賣方主張
1. 買賣契約內附有不動產標的現況說明書,已經記載有房屋有增建物(包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分),買方並親自於現況說明書上簽名,買方即應知增建部分會有被拆除之風險,買方以該房屋為違章建築遭限期拆除而主張解除契約,於法無據。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 賣方於簽立買賣契約前是否曾告知房屋屋後有增建?
2. 買方主張該增建屬重大瑕疵而主張解除契約買賣契約有無理由?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1. 民法第354條:
物之出賣人,應擔保其物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時,具有其所保證之品質。
2. 民法第359條:
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。


僑馥解說
 
本案法院判決理由
1. 該買賣契約第2條已記載買賣標的物另有增建或佔用部分,依現行法令無法登記,範圍則為1、2樓及頂樓均有增建部分,且於買賣契約所附不動產標的現況說明書亦載明系爭房屋1至3樓後方均有增建,買告既已於買賣契約簽名,對於契約所載之內容即應有所認識,堪認買告於簽約時對於房屋後方有增建部分,已有所認識。而就該增建部分,既經註明為依法令無法登記部分,依建築法規規定,即屬違章建築,買方對系爭房屋後方有違章建築之情,即難諉為不知,而屬買告於契約成立時即已知之瑕疵,故賣方應不負擔保之責,買方即無從主張依民法第359條物之瑕疵規定解除系爭買賣契約。
2. 賣方於簽立買賣契約時,既已告知屋後增建部分存在,且為買方所明知,自無隱匿未告知之情形,而簽約當時賣方亦未收到拆除通知,縱事後經通知應予拆除,亦難認簽約當時有何違反買賣契約應誠實告知而未告知情事,買方主張賣方因而違約,並無理由。
3. 綜上所述,該房屋雖有屋後增建之違建部分,但於買賣契約簽立時即已告知買方,賣方無隱匿不告知買方之情事,故瑕疵為買方所已知,自無從依民法第359條規定解除契約,買方主張解除買賣契約為不合法。
 
本件因買方向法院提起訴訟要求解除買賣契約,但解除契約是對買賣雙方訂約效力影響最大之主張,法院綜合上述理由,認為此案件狀況並無嚴重到買方足以主張解除買賣契約,故買方所提之主張被法院判決敗訴;然而並非買方就不得主張除了解除契約以外之其他賠償方式,例如減少價金。
 
故,買方於敗訴後,遂又提起另一訴訟主張減少價金,而此減少價金之訴訟目前仍在法院審理中。
 
因本件買方所付價金均保留於專戶,賣方於訴訟期間已主張沒收價金並完成催告流程,因此待全案判決確定後,僑馥建經將依判決結果認證撥付款項,若買方之主張又敗訴,僑馥建經將依賣方主張買方違約,認證沒收買方已支付之價金予賣方。