標的物瑕疵
2014-04-29
氯離子含量過高(簡:海砂屋)請求減少價金。
案情概述
 
買方與賣方簽訂不動產買賣契約,約定以新台幣940萬元向賣方購買其坐落於台北市之房屋暨坐落基地,買方已支付買賣價金940萬元予賣方,賣方亦依約辦理所有權移轉登記並交付買方。後來買方不意敲開該房屋之天花板裝潢隔板,驚覺天花板竟有水泥塊掉落、鋼筋外露之情形,疑似氯離子含量過高即俗稱之海砂屋,於是委請專業鑑定公司就該房屋進行氯離子含量試驗,檢測結果為門柱部分混凝土氯離子含量每立方公尺水溶性氯離子為1.061公斤,遠高於經濟部標準檢驗局CNS3090鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量規範每平立方公尺0.3公斤之標準,為交易上俗稱之海砂屋無疑。
 
雙方主張
 
買方主張
1.
買方主張賣方應負瑕疵擔保責任,主張減少價金,請求賣方應返還該房屋因此減損價值116萬元。
 
賣方主張
1.
所謂海砂屋定義為混凝土內的材料氯離子含量過多,致鋼筋遭到腐蝕,牆面產生發霉、龜裂等現象。除鋼筋銹蝕外,其餘現象一般民眾應可輕易從外表予以辨識。原告持鑒定公司之試驗報告主張系爭房屋為海砂屋,然鑒定公司之試驗報告於附註欄已載明「本報告對外僅供參考,不得作為商業報告及法律訴訟證明」,所以錸發公司是否為適格之鑑定機關仍有疑慮;且試驗報告之取樣位置僅採門柱乙處,顯失公平。
2. 氯離子含量檢測依買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書約定,應由雙方協議共同指定合格廠商檢驗,買方提出之試驗報告僅由其單方委託,且採樣不足,尚難採信。
3.
該房屋經臺北市建築師公會鑑定報告書結論認定「『現場並未有明顯之損害現象產生,故氯離子含量雖高於規範值,但鋼筋生銹之情形並未發生。』可知高氯離子混凝土結構物不一定會出現損害,是否會發生損害現象,尚與混凝土之酸鹼值、混凝土之緻密性、環境所含水氣含量及成分、混凝土結構物之鋼筋保護層厚度等因素有關,故縱使混凝土氯離子含量試測值高於CNS3090之國家標準,不一定會出現高氯離子建築物相關損害現象,影響結構安全,無從逕認系爭建物具有危險之瑕疵。是該建物之氯離子含量縱高於規範數值,但現場既未有明顯之損害發生或鋼筋銹蝕之情形,即不符民法第354條價值或通常效用之滅失或減少之情形。
4. 該建物於74年間核發使用執照,是其氯離子含量標準應不受83年7月22日及87年6月25日始公布及修正之CNS3090新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定之國家標準之拘束。
5. 依雙方簽訂之不動產買賣契約書約定,買方僅得解除契約而不得請求減少價金。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 該房屋是否有賣方應負瑕疵擔保責任之瑕疵?
2. 買方得否請求減少買賣價金,請求賣方返還溢領價金?若是,賣方應返還之金額為多少?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
瑕疵擔保。
民法354:物之出賣人,應擔保其物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時,具有其所保證之品質。
2.
不當得利。
民法179:無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。
3.
標的物利益之承受與危險負擔。
民法373:買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者,不在此限。
4. 返還價金。
民法259:契約解除時,當事人雙方負回復原狀之義務,以本件為例,賣方應返還買方已支付之價款;買方應返還賣方交付備證用印文件。


僑馥解說
 
本案法院判決理由
1.
民法第354條所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限,而依通常交易觀念,建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能,是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體 、結構在內,茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞,即應認該建物之通常效用有所滅失或減少,而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足,即可能對建物造成極大影響,應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響,而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。
原告主張系爭房屋氯離子含量高於國家標準,足對建物之建築結構、安全性等造成影響,具有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵,應堪採信。系爭鑑定報告書結論雖載有「現場並未有明顯之損害現象發生,故氯離子含量高於規範值,但鋼筋生銹之情形並未產生。」等語,然其係針對「目前」所為之判斷,而非對於「將來」變化之預知,被告將系爭房屋交付原告時確有氯離子含量超過國家標準之問題存在,無論目前已呈現之損害程度是否嚴重,並不影響氯離子超標存在之事實。
2.
混凝土最大水溶性氯離子含量標準值,係83年7月22日第1次修訂公布國家標準CNS3090號,針對混凝土最大水溶性氯離子含量規定,預力混凝土每立方公尺為0.15公斤、鋼筋混凝土每立方公尺為0.6公斤,嗣87年6月25日第2次修訂公布,對鋼筋混凝土氯離子含量修正為每立方公尺0.3公斤,如超過上開規定值時,鋼筋需作防銹處理。該房屋建築時固然尚未制訂公布上開國家標準,然建築物之形體、結構需具備安全、耐用之通常效用,使任何人居住或使用該建築物,均不會因樓板、牆壁之混凝土有隨時龜裂、崩塌之危險而影響安全,上開國家標準CNS3090號規定值僅係提供一個較清晰之判斷標準,縱使上開國家標準CNS3090號未修訂公布,建築物本身亦需具備此一通常效用,換言之,並非未修訂公布上開國家標準,建築物之氯離子含量即可不受任何制約,被告(賣方)此部分抗辯,亦無足採。
3.
買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金,民法第359條定有明文。如上所述,系爭房屋存有氯離子含量超過國家標準之瑕疵甚明,除將致系爭房屋使用年限減少而減少其一般通常效用外,在房屋交易市場上之價值亦必貶損,亦有減少其價值之瑕疵,故原告依民法第359條前段規定請求減少買賣價金,自屬有據。賣方雖辯以依照不動產買賣契約書第8條之約定,買方僅得解除契約不得請求減少價金。惟依民法第359條規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依法應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。足見買賣於有物之瑕疵之情形,買受人得選擇解除契約或請求減少價金,僅於解除契約顯失公平時,始限制買受人解除契約權利之行使。該解除契約、減少價金形成權之選擇行使,係歸買受人,非出賣人所得指定。所以買方張解除契約而請求減少價金,並無不合。
且由雙方契約內容約定「除甲、乙雙方另有約定外,甲方得主張解除契約,並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業。」,觀其文義,係買方即原告「得」逕行解除買賣契約,係屬約定解除權而非契約之解除條件,原告自得選擇是否解除契約。且雙方契約約定:「無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測,乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」,足見上開約定,並不排除民法有關買賣瑕疵擔保責任規定之適用,原告依民法第359條規定主張減少價金,自無不可。
 
本案法院最後判決被告應給付原告新台幣64萬5千餘元,及依法計算之利息。本案件是在買賣案件點交結案後才買方才發現瑕疵開始訴訟,故僑馥建經已結案撥款,無法自專戶中執行判決款項;若訟訴是發生在結案之前,則買方得依判決結果主張專戶中款項應扣除法院判決之金額返還買方,免除買方需另行想辦法執行勝訴判決金額之煩惱。