履約爭議
2015-11-13
賣方於收受買方斡旋金後反悔不賣,買方主張其違約。
案情概述
 
賣方與仲介公司簽訂不動產銷售委託書後由仲介公司代理出售房屋,而有買方表示願意購買並支付斡旋金100萬元之本票,賣方簽收斡旋金後卻將房屋又出售給其他人並完成過戶登記,所以買方認為賣方惡意違約,而向法院起訴請求返還本票並求償100萬元。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 賣方與仲介公司簽訂不動產銷售委託書,委任仲介公司代理銷售其所有門牌號碼臺中市某 區房地(下合稱系爭房地)。買方後來同意以新臺幣(下同)1475萬元購買系爭房地,於 同日交付面額100萬元之本票乙紙(下稱斡旋金本票)予仲介公司作為斡旋金,並簽訂 斡旋金收據(下稱系爭斡旋金收據),賣方同日隨即於系爭斡旋金收據上記載「賣方XX X,同意上述價格成交」等文字,並由仲介公司人員轉知買方,兩造已成立買賣契約。詎 賣方隔日竟將系爭房地出售給第三人,之後並辦妥所有權移轉登記,賣方惡意違約致系爭 買賣契約給付不能,顯因可歸責於賣方,爰依系爭斡旋金收據第4條及民法第249條第 3款請求被告加倍返還定金100萬元。
 
賣方主張
1.
賣方並未與買方碰過面,也還沒簽訂不動產買賣契約書,兩造間未成立買賣契約。斡旋金收據係賣方簽寫給仲介公司,與買方無關。
2. 依一般不動產交易習慣,斡旋金應由買方負擔,系爭斡旋金收據第2條後段亦約定:「如斡旋不成功,則斡旋金全部無息退還。」,買賣契約既不成立,仲介公司已將斡旋金本票退還予買方,買方並無損害。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 斡旋金之性質為何?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1. 民法第249條:
定金,除當事人另有規定外,適用下列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。


僑馥解說
 
本案法院判決理由

1. 這個買賣的斡旋金收據第2條約定:「若斡旋成功,經賣方同意出售而簽收時,則斡旋金即作為定金之交付。」,第4條:「若斡旋金成功轉為定金後,委託人不依約履行時,此定(斡旋)金任由賣方沒收。如係賣方不依約履行,則應加倍退還定(斡旋)金。唯買方得拋棄定金不買;賣方亦得加倍返還定金不賣。」。依上開系爭斡旋金收據之約定,兩造除就買賣標的物、價金為約定外,就價款繳納方法、土地移轉登記及交付期限等事項均未約定,應屬買賣預約之性質。
2. 買方向仲介公司人員表示願以1475萬向賣方買受系爭房地,同日交付斡旋金本票予仲介公 司,仲介公司於同日隨即將系爭斡旋金收據傳真予賣方,經賣方閱覽後於其上記載「賣方XXX,同意上述價格成交」等文字後回傳,賣方已經對買方以1475萬 元買受系爭房地之要約為承諾,並同意由仲介公司代為收受斡旋金本票,仲介公司也將上開承諾告知買方,賣方即負有以價金1475萬元將系爭土地出售買方並簽 訂買賣契約之義務,且斡旋金本票於賣方同意出售時,已轉為定金,所以買賣方之間所成立者為買賣之預約及定金契約。
3. 次按,契約當事人在成立契約以前所交付,用以擔保契約成立為目的之定金,稱之為立約定金 (亦稱猶豫定金),故買方主張類推適用民法第249條第3款規定,即屬有據。準此,賣方既拒絕履約且已過戶給他人,系爭房地買賣契約顯屬可歸責於賣方之事 由而不能簽訂,買方自得依系爭斡旋金收據第4條約定及類推適用民法第249條第3款規定,請求賣方加倍返還定金。
 
所謂定金,即買方以成立契約為目的,向賣方給付一定價額之金錢。定金正式交付成立後,如因可歸責於買方或賣方的情事,致契約不能履行時,定金是具有損害賠償違約金的性質,這是民法上為保障買賣雙方權益,特規範定金之性質與效力。所以買賣雙方於交付或收受訂金之後,應確實履行契約義務,以免違約受罰。