標的物瑕疵
2014-03-21
房屋漏水。
案情概述
 
買方(買受人)透過不動產仲介公司居間介紹,向賣方(出賣方)購買其所有房地,議價過程中,買方曾數次前往看屋,賣方告訴買方,該房屋僅浴室有些漏水,經買方檢視後,認為還不致減損房屋使用效能,因此雙方就簽訂了不動產買賣契約書。
 
當買方依約交付第一期簽約款後,買方再次前往看屋時,因賣方已將房屋內之傢俱、冰箱等大型物品移除,買方於是發現臥室地面及牆角有嚴重漏水之水痕及白華,買方即向賣方及仲介經紀人表示該房屋另有漏水瑕疵存在,經經紀人帶人估價並與賣方協商後,出賣人同意折抵買受人10萬元作為修繕費用,買受人也就接受該筆款項。當買方事後再次前往看屋時,赫然發現房屋另有多處有嚴重滲、漏水,買方即以存證信函方式催告賣方,請求依約履行瑕疵擔保責任,但賣方卻置之不理。於是走向訴訟,買方請求解除契約返還已付款項(價金)。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 房屋已多處嚴重漏水,不堪居住。賣方應該要負擔「物的瑕疵擔保」責任。
2. 買賣契約書中,賣方僅在不動產現況說明書記載「滲漏水位置:浴室偶爾會滲水」,實際上該屋主臥室天花板、主臥室牆壁、廚房天花板、廚房柱子、廁所牆壁、廁所窗戶及走道天花板、客廳、客房等均有嚴重滲、漏水,這些都足以減損該房屋之通常效用與其價值。
3. 賣方不但未向買方告知該房屋有嚴重漏水情事,竟仍向買受人詐稱該房屋只有浴室偶爾漏水,顯係惡意欺瞞原告,並故意不告知瑕疵。
4. 買受人主張解除契約並返還已支付之簽約款50萬元。
 
賣方主張
1. 由於房屋屋齡約有20年,簽約前,均同意讓買受人多次查看屋況,且有告知屋況,所以買方應在事前就已知道有漏水狀況。
2.
買方質疑有漏水時,經協調後賣方已給買方10萬元作為補償,同時也要求買方應再仔細檢查屋況以免日後發生爭議。但買方卻在數日後,竟以尚有滲、漏水情形為由,委託律師發函要求應負「物之瑕疵擔保責任」。且,簽約後初次為房屋滲、漏水一事初次與買方協調時,既已告知買方浴室有滲漏水問題,為確保其權益,買方理應詳加檢查房屋內是否有其他滲、漏水情形,一併向賣方提出;但買方在協調時,卻未提及此情,而且買方指稱之「房屋多處有滲漏水」等情事,又屬顯可易見,依通常程序必定能在上開協調前發現;何況,該屋老舊,一般而言,滲、漏水現象應屬常見之事,買方很難稱作不知道。此部分買方應也有過失及不合理之處。
3. 為房屋滲、漏水一事已協調補償10萬元,買方應不可再要求解約返還價金。
4. 買受人主張解除契約並返還已支付之簽約款50萬元。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 系爭房屋(就是買賣標的)有無滲、漏水之瑕疵?
2. 原告(就是買方)是否於契約成立時知有滲、漏水之瑕疵或因出於重大過失而不知?
3. 兩造(就是買賣雙方)有無以特約免除被告應負之出賣人「物之瑕疵擔保責任」?倘有,被告有無因故意不告知其瑕疵,致上開免除特約無效?
4. 被告倘應負出賣人「物之瑕疵擔保責任」,兩造是否已合意以減少價金作為解決之方案?倘兩造未有上開合意,原告以物之瑕疵為由而主張解除系爭房屋買賣契約是否顯失公平?
5. 倘應解除契約,原告得向被告請求之金額?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
瑕疵擔保。
民法354:物之出賣人,應擔保其物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時,具有其所保證之品質。
2. 解除契約。
民法359:買賣因物有瑕疵,賣方應負擔保之責者,買受人得解除契約,或請求減少價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。
3. 返還價金。
民法259:契約解除時,當事人雙方負回復原狀之義務,以本件為例,賣方應返還買方已支付之價款;買方應返還賣方交付備證用印文件。



僑馥解說
 
本案的癥結點在於
1. 漏水是否構成房屋價值減損?
2. 賣方有無欺瞞之嫌,是否應負擔保瑕疵?
3. 如以上均成立,買方是否可主張解除契約且返還價金?
 
如本案有承作僑馥建經不動產買賣價金履約保證,於法院判決確定後若買方勝訴價金可即返還,無須擔心後續向賣方追償之事。