標的物瑕疵
2015-11-13
買方主張標的物有氯離子含量過高(一般稱海砂屋)的瑕疵,要求返還買賣價金。
案情概述
 
買方於94年間向賣方購買新北市房屋一間,價金給付完成過戶交屋程序也都完成。但於97年間買方出售該標的物予第三人時,卻遭第三人主張該標的物為海砂屋而判決解除契約。是買方據此向賣方主張亦應解除契約返還當時購買之價金。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 買方主張是在與第三人的訴訟中才知道房屋是海砂屋,是賣方應負瑕疵擔保責任。
2. 賣方除應負之瑕疵擔保責任外,同時亦要負不完全給付之債務不履行責任,故依這兩主張得解除契約。
 
賣方主張
1.
買方雖是於94年12月向他購買該不動產,但買方於87年間即已購買與本屋為同一棟大樓之另一屋,顯見買方購買本屋時,於同棟大樓亦有另一屋存在,且長達7 年多,是買方已明知本屋是海砂屋。
2. 買方於94年購得本屋,直至97年才出售,此2 年多之時間,買方不知本件瑕疵,亦應屬重大過失,而不知瑕疵。且本屋之買賣價金為469 萬,然買方出售予第三人之買賣價金則為730 萬元,差價達到260 萬元,顯見,買方於買本屋產時,即已明知本件瑕疵存在,否則怎可能以469 萬多元之低價購得。買方於契約成立時即已明知本件瑕疵存在,或因重大過失而不知本件瑕疵存在,賣方自無須負物之瑕疵擔保責任。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 原告得否依據民法第359 條規定,主張被告應負物之瑕疵擔保責任而解除契約?
2. 原告得否依據民法第227 條規定,主張被告應負不完全給付之債務不履行責任而解除契約?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1. 民法第227條:
因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。
2. 民法第356條:
買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發現之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發現者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。
3. 民法第365條第1項:
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
4. 民法第359條 :
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。


僑馥解說
 
本案法院判決理由

1. 買方在與第三人間之訴訟時,乃於98年2月時即知悉由土木技師公會鑑定該屋確實氯離子含量超標,即具有海砂屋之瑕疵。
2. 惟買方遲於98年9 月始寄發存證信函向賣方為解除契約之意思表示,顯然已逾民法第365 條第1 項所定之6 個月除斥期間,而買方又未能舉證證明賣方有明知該屋有氯離子過高之瑕疵而故意不告知被告之情形,無從適用民法第357 條規定免除同法第356 條所定之通知義務,或可依同法第365 條第2 項規定逕予排斥除斥期間之規定而不用,買方主張物有瑕疵之解除權自因6 個月間不行使而消滅,是主張解除契約,難認有理由。
3. 另買賣標的物有瑕疵,賣方應負不完全給付之債務不履行責任時,必瑕疵不能補正,買方始得依 民法第256 條規定解除契約(此有最高法院88年度台上字第1100號、94年度台上字第2352號判決要旨可資參照)。如其不完全給付可能補正者,於買方定期催告補 正而不補正時,買受人始得解除契約,該房屋固然有氯離子過高之瑕疵,已如前述,惟依據實務經驗,氯離子過高之海砂屋在工程上並非不得修補,如以適當之工法 加以修補,即能補正該項瑕疵,惟買方並未舉證證明有定期催告賣方補正該項瑕疵而賣方不補正之情形,亦未舉證證明系爭房屋氯離子過高之瑕疵已達不能補正之程 度,是買方遽以主張依據不完全給付之債務不履行責任解除契約,進而請求被告返還買賣價金,尚於法有不合。
 
本件買方對賣方之訴訟敗訴,若非具備法律專業知識來看,或許會覺得有點不合理。為何第三人對買方主張海砂屋瑕疵解約是成立的,而買方對第一手出售的賣方訴訟反而是敗訴的呢?

觀之判決內容,除了賣方提出買方在同棟大樓另持有房屋及價格差異外,主要判決理由乃在主張瑕疵擔保責任之時間(民法第365 條第1項),因為買方在得知瑕疵後的6個月內未主張瑕疵擔保責任而使請求權消滅。先不論瑕疵是否構成解約之要件,此案例提醒我們,對於法律關係上之權利義務得主張之時間,在有爭議發生時,應更加留意。