標的物瑕疵
2014-07-30
買方主張標的物有傾斜瑕疵,要求減少買賣價金。
案情概述
 
買方經仲介公司居間與賣方簽立買賣契約(下稱系爭買賣契約),以總價2,400 萬元向賣方購買臺北市○○區○○○路房屋及其坐落之基地持分,買方已依約付清全數買賣價款。
 
於辦妥房地所有權移轉登記後,買方在借屋裝修期間委請裝潢師傅至標的房屋中施工,裝潢師傅於鋪設地板時發現房屋疑似有傾斜之狀況,買方於是向當時委託之買方仲介人員詢問,該仲介人員始向賣方取得100年間土木技師就該房屋作成之「房屋傾斜暨結構安全意見書」,方知該房屋於賣給買方前,即已存在有傾斜之瑕疵。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 房屋若有傾斜之現象,可能導致居住在內之人平衡感異常,物品難以放置使用,甚至有房屋頹倒、滅失之虞,依通常交易觀念,即有減少或滅失價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵。
2. 依臺北市土木技師公會作成之鑑定書,認定該房屋之傾斜率,確有使房屋減少價值,況如遇地震或強風吹襲,也有發生重大危險之可能。故買方依民法第354條所稱物之瑕疵,向賣方要求減少價金。
 
賣方主張
1. 賣方前於民國100年間委託房屋仲介購買該房屋時,該房屋仲介主動將房屋送請結構安全鑑定,嗣後交付該安全意見書影本1份予賣方時,該房屋仲介人員僅告知該屋無安全結構上疑慮,故賣方後來出售房屋時,因認知房屋安全結構並無問題,乃於雙方簽訂系爭買賣契約時並未提及此結構安全意見書之內容,可知賣方並無故意不告知瑕疵之情形。
2. 該房屋為屋齡達40年之中古屋,買方於買受房屋時已至現場觀察多次,買賣雙方並經專業不動產仲介公司居中仲介成交,已由專責人員告知房屋現況,買方不得推諉其不知屋況。
3. 雙方買賣契約約定以現況交屋,此為買方買受中古屋時應承擔之房屋老舊自然狀態,不得主張為物之瑕疵。
4. 買方買受房屋之價格,已低於當地之行情價,可知買方於本件買賣時應已清楚知悉房屋狀況,乃願以低於同地段房屋市價之價格購買房屋。
5.
再依土木技師公會鑑定書鑑定結果,該房屋目前之最大傾斜率為1/216 ,在法規容許之標準1/200 以下,結構安全無虞。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 買方得否就房屋有傾斜一事,要求減少價金?
2. 若是,應減少之價金為多少?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1.
瑕疵擔保。
民法第354條:物之出賣人,應擔保其物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時,具有其所保證之品質。
2. 瑕疵擔保。
民法第359條:買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。


僑馥解說
 
本案法院判決理由
1. 法院於指定土木技師公會再行鑑定所完成之鑑定書稱:「因目前該屋傾斜率仍小於1/200 ,建物無明顯裂痕,整體而言目前結構尚屬安全,暫不需做處置,但有稍微增加傾斜率,建議每隔2 年檢測其傾斜率是否增加,若傾斜率超過1/200 則建議做建築物扶正,惟標的物週邊建築物且為一龐大集合住商兩用建築物結構中之一部分,就標的扶正作業應有困難。」,故其確有經濟上之價值確有減少,當認房屋傾斜之情形,已構成民法第354 條第1 項規定之物之瑕疵。
2. 參酌土木技師鑑定書及函文意見後,法院分析整體政策、經濟、市場及房屋所在區域及該屋所在里鄰位置之不動產市場交易狀況、該屋本身狀況之個別因素,並參酌系爭買賣契約之成交價格,並透過蒐集不動產交易市場上及法院判決上之類似案例之比較分析,審酌物理性即實體損壞、功能性退化、經濟性即外部性退化及買方心理層面之汙名化而致市場交換價值減損等不動產市場價值減損因素,估定房屋因本件傾斜瑕疵之價值減損率後 ,從而得出價值減損金額為85 萬4,219 元。買方主張所採用之估價標準符合民法第359 條規定減少價金應以「買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後之差額」之對價衡平意旨,亦合乎一般不動產交易常情。
 
本案件於買賣雙方發生爭議訴訟後,僑馥專戶價金即暫停撥付,待法院判決有結果;並於法院判決確定後,將買方依確定判決得由專戶取回減價之金額交付予買方,並完成點交。
 
若本件未申請履約保證,買方價金會全部支付給賣方,爭議發生後,就算法院判決應減少價金,如果賣方不願主動退還款項,買方就要依確定判決再透過強制執行程序,增加執行上之困難及風險。