標的物瑕疵
2015-03-26
買方主張買賣標的物鄰近有嫌惡設施,賣方未告知,要求減少價金。
案情概述
 
買、賣雙方於民國102年間簽訂買賣契約,向賣方購買坐落新北巿房屋,買方事後發現距離房屋20公尺處有一墓碑,而賣方未事先告知,買方認為墓碑為一般人無法忍受之嫌惡設施,屬於標的物有瑕疵,故向法院起訴請求減少買賣價金。
 
雙方主張
 
買方主張
1. 賣方在帶看房屋及簽約當下均未告知鄰近約20公尺距離之土地上有一墓碑。而墓碑為一般人無法忍受之嫌惡設施,屬於標的物之瑕疵,致買方受有跌價損失,故得行使買賣價金減少請求權。
 
賣方主張
1.
契約之買賣標的為不動產,賣方所負物之瑕疵擔保責任不及於鄰地,自無告知鄰地現狀之義務。且該墓碑設立距今已上百年,並非使用中之墳墓,而屬一傾圮毀壞之石碑。
2. 又「心理負擔」非影響買賣標的價格之因素,僅有買賣標的之「居住安全、品質及環境」等客觀因素才會真正影響買賣標的價格,縱使買方心理層面有受影響,本件不動產亦無欠缺應具備之價值、效用或品質,故無物之瑕疵。
 
法律觀點
 
本案例法律的爭議點在於
1. 該鄰近之墓碑是否可視為本案不動產之瑕疵?
 
相關法律條文(本案例重要的法律條文內容摘錄)
 
1. 民法第354條:
物之出賣人,應擔保其物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保出售物於交付予買受人時,具有其所保證之品質。


僑馥解說
 
本案法院判決理由

物之出賣人對於買受人,應擔保該物依民法第354條之規定,移轉於買受人時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵是指存在於物之缺點而言,凡依一般通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。因此,不動產買賣交易,除有特別約定者外,買賣雙方就不動產標的所著重者,應是不動產須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他不動產本身之軟硬體品質,始為不動產所應具備之通常或預定效用。經查:
1. 本案墓碑並非位於該不動產之基地範圍,且綜觀本案契約書之約定,買賣雙方僅於第13條約定賣方就結構體(如:樑、柱、樓梯等)、固定建材及設備(如:門窗、粉刷、壁地磚、水電管線、裝修天花板、監控設備、衛浴設備、廚具設備等)及防水(浴廁防水、門窗防水、外牆漏水、給排水管漏水)等項目負保固責任,而未就本案不動產鄰地狀況為特別約定,基於上開說明,因此不能因該不動產之鄰地存有墓碑,便認定不動產不具備應有價值、效用或品質,而有物之瑕疵之情事。
2. 本院送請新北市不動產估價師公會鑑定該不動產是否會因有無該墓碑而有價值差異? 新北市不動產估價師公會表示:該不動產於本案契約簽訂時,有無該墓碑條件下之價值相差約198萬元,墓碑對於不動產的交易價值確實有負面影響。但墓碑是否影響本案不動產之交易價值,與不動產本身是否具備應有價值、效用或品質,誠屬二事,況衡諸常情,墳墓作為不動產交易之嫌惡設施,乃其對於買受人心理層面之影響,進而減損買受人對於不動產價格之評價,與不動產是否有物之瑕疵無涉。故,縱使有上開估價報告,法院仍無法做有利於買方之認定。
3. 基於上述原因,買賣雙方間不動產買賣契約就不動產之鄰地狀況並無特別約定,不得以該墓碑之存在,認定本案不動產有物之瑕疵,買方依民法第359條規定請求減少價金,洵屬無據。
 
因法院判決買方主張標的物有瑕疵應減少價金敗訴,故買方應依照與賣方原定買賣契約內容支付價款,買賣流程繼續進行;若買方仍拒絕支付價款,經賣方催告買方遲延後,賣方得主張買方違約,解除買賣契約並沒收買方已支付之價金。