觀念分享
2014-03-31
「房地產的事」政府該怎麼做?
近幾年來,政府在輿論交相指責下,揚著居住正義大旗祭出一干「貨幣政策」的手段,例如:對不動產的交易或興建設置融資門檻、提高利率、限制貸款成數等,來壓制或抑制這個產業的過度發熱。對象包括產業中的製造者及市場交易人等。

但事實上,「居住正義」是一項亟需深謀遠慮的複合事件,而「高失業率」、「所得分配不均」與「欠缺一個好的房屋政策」等,可能是更重要的原因或才是真正的元凶。本文想就有關房地產的事抒發一些自己的看法。

理論上,房價會高漲自是因為供需失調所致;國內一般鄉民的住宅自有率極高(約有80%~90%),而空屋率也很高(因地區不同約在15~20%不等)。所以總體看起來我們是供過於求的一個市場現象。若是如此,何以房價仍會一直攀升?這是因為自民國40~50年代以來,蓋了太多或一大堆的「爛房子」,只在近10餘年以來,才陸續有水準較佳的建築出現。而這些產品還是在供不應求的階段。同時可供興建的土地也日益短少或也一地難求,所以價格下不來。那為什麼我們會了蓋一堆的「爛房子」?這其實跟政府的房屋政策有絶大的關係。因為時代背景的原因,早期政府認為住的問題不可奢華或不必太注重品質(也許是資源不足但缺乏遠見仍是主因),只要能容身有得住就可以了。這種想法持續了相當的一段時間或整個房屋政策的主軸就是如此。它之所以會造成遺憾其問題是出在:「我們都忽略了房屋建設有其一定之耐久性(耐用50~100年或更多)」及其「寡佔性(一個地方有了建築那個地方就是屬於該建築所特定寡佔的)」。換言之,在時間的洗禮下,隨便蓋的房子,就是會形成未來可能的廢墟,蓋得好就是一個文明或時代興盛的表徵。我們早期的房屋建築雖尚不致淪為廢墟,但它們的品質不佳也是事實。舉例來說,早期的建築設計是循用「建蔽率」來規範的(每個建築都像盒子一樣),而近代則是「容積率」(比較可以表現建築物之實用與美);以前的便廁排泄是用「化糞池」來處理的,近代則有污水下水道的建築(目前也還只有少數都會地區有此建設);我們的街廓設計有很長的一段時間是延用「日據時代」的產物,而近代的特定區或重劃區則能形成美觀大方的街廓;以前大家都習慣將住家的陽台外推或加裝鐵窗等之違章(一種醜陋的都市文化),現代則因有「公寓大廈管理條例」的頒訂,產生治理的效果而有很大的改善;其實還有一項比較嚴重的問題是,老舊建物它的地震耐震度是比較差的,而新的規範或建材設施則均能大幅提升建物的安全性(消防的問題亦是如此)。以上種種可以顯示眼前的土地上其實是堆滿了一堆品質不甚佳或該淘汰的房屋產品,而可供應較有水準的居家品質與環境的地方卻很有限,因此很難維持平順的房價。

另外還有一種迷思是:對多數的百姓而言,台北市中心地段的房價也許是需要三十年不吃不喝才能買得起,而豪宅更可能要三輩子的錢才能住得起。事實上,自人類有歷史以來,不論是民主國家或集權國家亦或是部落社會,好住的地方如市中心或有良田水草的地方,都是被「有特權的人」所佔有的。所謂的特權是概指有錢人、權力較大的人、如酋長或首領或惡霸土紳之類的等等。也就是說不見得每位鄉民都可以住想去住的地方。這種不公不義的事,全是因為土地有寡佔的特性所造成的,同時在歷史上可以平反的,都是用革命的手段來達成的,如中國共產黨、明朝的朱元璋及後來的張献忠、李自成等,均是揭竿而起以推翻霸權的。另有一種是比較平和但也是用強橫的手段來達成的,如台灣的三七五減租及耕者有其田等政策之推行。上述種種,改革過了之後,「居住正義」的故事並沒有了結,不久之後,又有一批新的「特權份子」進住霸佔。

當然除了革命之外,政府其實還可以做很多的事,以改善百姓們住的問題。姑不論社會政策的一面,「居住正義」的達成是需要政府更用心經略的,而不是隨便撒出一些貨幣政策等之干預手段就算是可以了。目前市場上的房事問題的癥結在於供給的量(含累積的餘屋)有餘,而市場追求的商品(品質水準符合市場需求)仍是缺乏不足,因此會產生價格追逐的問題。由是觀之,「都市更新」這一塊是一種汰舊換新的措施,是符合當前環境需求而應大力推動的。雖然它的本質就如同「不動產開發事件」一般(多數狀況像合建),但這並不全然是一個「私下論述的生意事件(講求利益分配的問題)」,它的重心其實是在「政府公共政策」的推動上。著重於居住品質不佳或安全條件堪虞等等之問題建物應予淘汰之議題上;並增加供應品質條件較佳的產品予市場。一方面減少無謂社會成本的支出,同時形成或造就一個美麗的都市或文化產業。換言之,都更的焦點不應在利益爭奪或權利被剝奪等的議題上。雖然這些全是事實上會發生的事,但卻不可以是全部的焦點或用以解釋此一事件的重心所在。畢竟一個社會的興盛及其繁榮是與每一個人的作為或態度是息息相關的。或者說都更政策的推動,並不是頒定一項法令就可以達成任務的(除非是採更強制的法律規定),而是政府需用心經略的地方。另一項做法就是衛星城鎮的開發。這些其實是目前政府經常在做的工作。只是建議在工作觀念上,這不是給二流鄉民居住的地方。亦即是,城鄉之間是有差異的,那是因為生活需求內容不同而有所差別,但基本的生活條件與水準,則應有相當一致的品質。以上這些,均是在主張「居住正義」時,政府應大力關懷的地方。無可奈何的是,這些工作做得不好總是可以歸咎於資源或預算分配的問題及地方利益糾葛等等者有關。

最後,政府為因應「居住正義」而進行的打房措施,在某種程度上是必需要做的。只是所謂的「在某種程度上」的概念是需要非常謹慎小心的。因為過熱是會造成貧富之間或有錢人寡佔利益問題等之災難。但如息火了,流動性變差了,則可能造成的災害會更大或極嚴重。因為房地產相關事業原本就是國內最大宗且最基礎的產業,它的盛衰攸關整個經濟體系的好壞。另一種嚴重就是房價下滑幅度較大時,則會影響金融體系的順利運作或更嚴重的導致一波金融風暴等者。

房地產的事,就某種角度言,它是在市場經濟的主導下而運行的,而且必須是順暢才是正常。但就政府的角度言,它的視野高度須是不一樣的。亦即是政府一方面需顧及它在市場上可以正常運作,另一方面政府應有類似宏觀計畫經濟的視野,在「居住正義」的旗幟下,主導若干有利政策的頒訂與推動。如果政府只顧表面,老是習慣於用治標的手段(省事或不求甚解)來治理它,則不曉得那一天會變成「手術很成功,病人卻死掉了」的悲劇下場。「房地產的事」也是國家大事的一環,期盼政府更用心一點加以經略。