觀念分享
2014-03-31
「不動產交易安全」和「履約保證」。
凡交易一定有風險,到7-11買杯咖啡、在網路買本書,其實都有風險,這種風險相對比較小,而且大部分的風險在買方這邊。
 
但是不動產交易就不同了,不動產交易有比較高的風險,而且賣方、投資者、建築商,甚至其貸款的金融機構、經紀業、銷售公司、地政士等都有程度不同的風險。
 
除了市場波動的風險外,還有就是交易過程中產生的風險,這個風險大概來自於兩個方向,一是來自於不動產及不動產市場的特性,比如說標的複雜、管制法令多、移轉需時較久,而且手續繁雜等等。二是不動產交易的法律的欠缺,我們一直缺乏一個規範包括預售、成屋、土地、廠房、農地或合建等所有不動產交易的「不動產交易法」,因此無法在規範內進行交易。這些問題使得交易陷阱處處,糾紛層出不窮。
 
為了掌控這些風險,在市場由公正、專業有「中間信用」的第三者以適合的機制介入操作,或許才是有效管理交易風險可行的方法。
 
這種以第三者介入買賣的機制,在先進國家就是「ESCROW」制度,這個制度的概念是:「ESCROW為中立的第三人,在買賣雙方達成交易協議後,居於買賣雙方間,協助文件及資金移轉,完全依照買賣雙方的指示(ESCROW Instruction),逐一執行以致結案」。又依據韋伯字典的解釋,英文「ESCROW」指一種代管契約,由買賣雙方以外的第三方保管特定文件、契約、金錢、證券或其他財產,當特定條件成就或法律事件發生時,該第三人即將其保管物交給特定之人。從這些概念可知,重要的關鍵都是由「中立的第三方」介入交易行為。其實,這個觀念可以用在所有的交易上,只是「對價」值不值得的問題而已。
 
在台灣「ESCROW」一直沒有貼切正確的名稱,比較接近的可能是「付款中間人」,但是用的人不多,反而「履約保證」這個名稱被用得最多,嚴格的說這個名稱是有問題的,因為「ESCROW」主要是對價金及產權作控管,而且完全是依照當初買賣當事人的約定來做控管,並沒有涉及買賣方「履行契約」的問題,反而是針對有一方違約時才發揮機制的功能,簡單的說作履約保證並不能保證買方一定能拿到房子,但是可以讓買方不至於連錢都遭到損失;也不能保證賣方一定能完全拿到價金,但不至於連房子也過戶給買方了,卻拿不到錢。
 
不論這個名稱適不適合,「履約保證」在台灣廣被使用,不管是零售業的禮券、儲值券,網購、甚至連預售屋政府都推出了「履約保證」,但是使用最多的還是在「中古屋」的交易上。平心而論這必須要歸功於「經紀業」(房仲業)及「建經業」的推廣和努力,像我們公司早在1997年就開辦這項業務,而且在經紀業中宣導、推行,十數年來使用的案件增加許多,但據估計仍有可能超過一半的中古屋交易案件仍未使用這項機制。
 
我們認為「ESCROW」這項機制或制度必須要有以下的核心價值:
 
一.「履約保證」的執行、操作者必須為公正超然的第三者,不適宜由買賣雙方、經紀人、仲介公司、地政士甚至貸款銀行等擔任,一方面是當事人,一方面又在交易過程中執行買賣雙方的指令,這種作法有違利益迴避及執行公正的問題,也就是說不可以「球員兼裁判」。更嚴謹的說,執行履約保證的公司與經紀業者都不適宜有相互持股的投資關係。「公正、絕對的第三者」是個不能違背、不能迴避的核心價值。這種堅持在案件順利時雖然不易察覺,但一旦交易過程出現問題時,就能突顯這種第三者的重要。
 
二.交易價金在交易順利完成或解約終局前,其所有權均應視為未定,故必須存放於第三者處,而不應視為買或賣方應得價款;又因其價金非屬執行履約保證(ESCROW)者(或公司)所有,因此應與其本身財務切割,不可因公司其他無法預期的原因遭受查封、凍結、圈存等情事發生而影響交易安全,當然更不能遭到挪用。簡言之,買方的價金不應該繳入履約保證公司名義的帳戶,而應該是個更安全的帳戶(如銀行的信託帳戶)。
 
三.操作履約保證(ESCROW)的公司,除了不能是相關當事人外,更需要有行事公正、內控嚴謹、卓著信譽等特性,如此方能取信交易當事人,保障交易安全。
 
四.履約保證涉及大量現金流量的處理,因此執行履約保證(ESCROW)的公司,必須有強大的作業系統支應龐大、複雜的現金流,如此才能完美的服務買賣方。
 
現在市場上執行「履約保證」的公司,大多是由經紀業總部轉投資成立,有的只做自己品牌成交的案件,有的也做跨品牌的案件,嚴格的說,這種做法是有點違背前述的核心價值,不過許多消費者了解的不夠深入或也不太在乎。在這一點上,我們公司是非常堅持的,我們沒有跟任何經紀業品牌有相互投資關係,在角色上我們是絕對中立公正。
 
在我們率先將價金交付銀行信託(也就是價金直接繳付到銀行信託帳戶)以保障安全後,陸續也有一些履約保證採用這種做法,但是仍有一些是直接繳到公司的帳戶,相較起來當然是信託給銀行較安全。
 
暫不管「履約保證」這個名稱的好壞,也不管這個機制各家仍有一些不為消費者知道的差異,但這個機制已實行多年,也漸漸的廣為人知,對中古屋的交易安全也確實有所助益。
 
近年來承辦中古屋履約保證的公司,如雨後春水般的成立,建議消費者及經紀業能進一步從這項機制的核心價值,來選擇適宜的公司承做,就更可達到規避風險,保障交易安全的目的。