市場分析
2014-05-21
天氣回暖,買氣回籠,自住客把握時機進場(全國不動產企研室)
天氣回暖,買氣回籠,自住客把握時機進場

全國不動產企研室

引言:
 
2013年即便房價高漲,消費者的購屋意願依舊有增無減,因此許多房產業者持續看好今年房地產景氣。趁著春暖花開,看屋、買屋人氣跟著回籠。現階段自住族想要找屋、選屋,應該要選擇哪些題材的房子,才能立於不敗之地呢?
 
陳媽媽的兒子預計今年底結婚,她一直在幫兒子物色適合的房子。陳媽媽有感覺到最近頻繁接到房仲業務員的簡訊與電話,連預售屋代銷中心的小姐也一直call她回去看樣品屋,再加上天氣回暖,大大提升了陳媽媽出門看屋的意願,希望能幫兒子在成家前趕緊買到一間理想好屋。
 
329檔期是每年第一個房市黃金檔,大多數業者會集中在3月1日至4月30日間推案,預估光是北台灣都會區就有3700億元的推案量,創下7年來新高。建商傾巢而出,集中火力在上半年推案,主要有兩大因素:一是今年底首見的七合一選舉來勢洶洶,深怕下半年受到選戰攪局而影響買氣的建商,紛紛有默契地避開下半年,在上半年推案。
 
二是營建署修正建築容積獎勵規定,未來都更區域獎勵容積上限為1.5倍、非都更區為1.2倍,比現行容積動輒拉到2倍,減少0.5倍以上的容積,這意味著未來建商蓋樓的高度與樓地板面積將會受限,可銷售坪數變少,壓縮獲利空間,這項新制將在104年7月上路。因此現在手上有地的建商也加緊腳步送審建造,搶在明年政策上路前推案。
 
選擇變多,更該精挑細選
 
不只預售屋的案量變大,連中古屋的委售案件也變多了,根據房仲業者的統計,今年以來的委賣量至少成長二成以上,這代表市場上可以選擇的產品變得更多,對於想購屋的民眾來說可是個好消息,屋主和建商不再惜售,暗示著議價空間也會變大,民眾有機會以更划算的價格買到房子。不過,自住族在考慮購屋時,應該要特別注意哪些事,才能選到具有利多題材、未來又好脫手的物件呢?
 
重點1:交通不敗

對於都會區來說,交通便捷是永遠的不敗利多。只要是位在捷運站出口附近的房子,開價雖然比離捷運站走路超過15分鐘的房子貴,但只要預算足夠,還是建議買進,因為未來自住幾年後要脫手,承接的買盤力道也較穩固。若到了沒有捷運系統的地區,例如三峽、基隆或是汐止,就要靠鄰近台鐵、交流道出口,或是緊鄰快速道路等交通條件來支撐,房價才有助漲抗跌的保障。

重點2:預算不足先考慮小宅

百鳥在林,不如一鳥在手,如果總是期盼著房價修正、甚至泡沫才要買房,可能永遠只能望屋興嘆。事實上,只要有自住需求,隨時都是進場的好時機,即使口袋不夠深,也可以採取「以小換大、以遠換近」的漸進式策略。先從小坪數的小宅產品買起,寧願自己繳房貸,也不要付房租幫房東繳房貸,隨著工作經驗豐富優化後,收入成長,再往更大坪數的換屋目標前進,或是先從蛋白區著手,先不鎖定最高房價的蛋黃區,先求有、再求好。

重點3:量力而為,房貸負擔不宜過高

多數人買屋要透過銀行房貸才能完成這個夢想,過去專家所提倡的333原則是主張房貸月付金不宜超過家庭月收入的三成,但是在薪水不漲、房價連年上漲的情況下,尤其是在房價相對高的雙北市,這實在是件不可能的任務。建議可以將房貸所得比放寬到40~50%,如此一來,購屋總價也跟著提高,選擇也會比較多。不過,如此一來,其他生活開支、教育或娛樂支出等,也相對必須有所撙節,縮衣節食!取捨之間,民眾仍須精打細算一番。

銀行緊縮房貸,對首購族影響有限

很多人在看到2013年底央行總裁不斷提出「升息」的提醒,官股行庫也的確開始調升利息,升破2%。不過,對於自住客來說,其實不必緊張,因為金融業者是為了配合政府的打房政策,針對名下有第二房以上的置產族或投資客降低房貸成數、調升房貸利率。

但只要是自住客或是首購族,貸款成數依然維持在八成左右,部分地段好的房子還能拉高到八五成。另外,只要是有穩定收入、個人信用條件良好的客戶,適用利率目前還能談到1.98%~2.05%左右。因此,針對市場上的待售物件變多,再加上自住客依然能享有不錯的貸款條件,有自住需求的族群現階段正是勇敢進場的好時機。

註:小宅的定義

以台北市來看,小宅的定義約是坪數在25坪以下的1+1房或2房的產品;新北市則約是30坪以下的2房產品,若走出高房價的雙北市,像是桃園、新竹、台中、高雄等地,小宅的定義就可以放大到坪數約在35坪以下,不管是2房或是2+1房產品均可算是小宅。